La cartera morosa es uno de los temas más álgidos en la mayoría de las copropiedades sin importar su tipo, este representa problemas de todo tipo ya que en varas ocasiones se debe recurrir a acciones legales para recuperar estos dineros y tanto el administrador como el consejo se ven seriamente cuestionados en su eficiencia sin que los copropietarios tengan en cuenta lo difícil y tortuosa que puede llegar a ser esta recuperación de dinero.
El administrador generalmente usa algunas estrategias de cobro, dependiendo del tiempo en que se encuentre la cartera y conociendo de antemano lo que está permitido y los alivios que han sido aprobados por asamblea. Estos pueden ser:
- Cobro de intereses, según lo permitido por la ley.
- Restringir el acceso a zonas comunes (parqueaderos comunes, piscinas, gimnasio, el salón social, la zona de juegos etc.), porque no se están vulnerando derechos fundamentales.
- Evitar su participación en las asambleas ordinarias.
- Exclusión en la participación en Consejos de Administración.
- La inclusión de estos listados en la citación y en el acta de la asamblea.
Igualmente, se puede hacer el cobro judicial tanto al propietario, como al arrendatario. Por lo que el arrendatario debe exigir al dueño del inmueble un Paz y Salvo de la administración.
Tomando en cuenta la posición de la corte constitucional referente al tema y aplicando la premisa de que no se pueden vulnerar derechos fundamentales no se podrán tomar medidas tales como:
- Expulsar a una persona que ocupa la vivienda por haber incurrido en mora, esto es inconstitucional y vulnera el derecho fundamental a una vivienda digna, amparado por la Constitución Política de Colombia.
- La suspensión del servicio de citofono cuando de ello, por razones de salud, de distancia del inmueble con respecto a la entrada del edificio o conjunto, se causan perjuicios al moroso y a su familia (en el evento de algún hijo enfermo que requiera cuidados especiales, por ej.), queda prohibido.
- Lo mismo sucede con el bloqueo de la correspondencia. Hay que tener en cuenta las circunstancias de cada moroso, porque sus negocios o algunas actividades judiciales requieren de la debida notificación de ciertos actos jurídicos. No a todos los deudores se les pueden aplicar las mismas medidas.
- Publicar listado de morosos en áreas de circulación constante de visitantes.
Es importante que los administradores estén atentos a la cartera y a la primera señal de que se convertirá en un inconveniente para la copropiedad, debe actuar rápidamente, intentando hacer acuerdos de pago en primera instancia, si no logra el objetivo se debe proceder a los cobros prejurídicos y jurídicos según la edad de la mora, de la prontitud de los procesos de cobro, lograra de la misma manera la recuperación de los dineros.